MERCATO LIBERO

Leggo spesso il blog, dott. Barrai, e non essendo esperto devo dire che voi mi avete aiutato molto, soprattutto a capire. Sul mercato della casa in Italia mi permetto di fare qualche osservazione, visto che è un campo in cui lavoro da sempre. I parametri europei e americani non fanno testo, in quei paesi basta qualche scossone (di borsa, dell'economia) e l'immobiliare si adegua. Qui non succede mai niente. Io sono anni che lo auspico e concordo con le vs. analisi tecniche, ma qui non succede mai niente. Per uno che vende al costo ce ne sono dieci che credono di poter alzare il prezzo. Anche le aste immobiliari, con numeri in aumento, vanno deserte (a mio parere per le quotazioni sballate, ma tant'è). E' un'insieme di cose che non trova riscontro altrove, sono le Imprese più grandi che non vendono MAI sottocosto (ne conosco più d'una con immobili fermi da anche dieci anni, in realtà falliscono solo gli onesti poveracci di sempre), è l'incidenza del terreno sul costo finale del costruito troppo alta (ormai siamo alla metà e anche oltre, il che vuol dire che non c'è margine per scontare prezzi), è la favola che le Imprese hanno margini elevatissimi (un tempo, forse, se hanno il terreno in proprietà, ancora forse, altrimenti si devono accontentare del 15% di RICAVO), per non parlare dell'assenza dell'intervento pubblico, l'unico in grado di calmierare i prezzi delle aree (nella mia città in pieno boom dei prezzi degli anni scorsi, non c'era un piano, UNO! per l'edilizia economica o convenzionata). O vogliamo parlare delle agenzie immobiliari, dove l'incompetenza è la regola e la valutazione dell'immobile segue la richiesta del venditore? Oppure delle grandi operazioni in cui immobili di Enti o Assicurazioni o Istituti vari sono passati di mano tre/quattro volte in un paio di anni alimentando speculazioni che hanno trascinato il resto del mercato nella palude di adesso (e lasciato qualche strascico penale, peraltro già indultato, vedi Coppola, Ricucci & co). E' un mercato che fa schifo, sono il primo a riconoscerlo, ma ho il forte sospetto che se ripartisse l'accesso al credito......
Il popolo bue è dappertutto.
Con stima.
Simone63.

Sono pienamente d'accordo con te.
Il ciclo rialzista degli immobili,partito nel 1998 e terminato nel 2007, vivrà una correzione di almeno 5/7 anni prima di rivedere la luce, con una perdita dai livelli massimi di circa il 25%. Quindi chi dovrà comprar casa è meglio che attenda paziente, chi ci vive nella sua (come me) faccia finta di niente, e chi ne ha in abbondanza doveva pensarci prima: oggi vendere è molto piu complesso di quanto si creda, perchè sono del tutto assenti i compratori e si puo si vendere ma a forte sconto. del resto basta fare un paragone tra stipendi medi e costo al metro quadro per rendersi conto che c'è qualcosa che non va e che la situazione è insostenibile. Roberto (TO)

Concordo al 100% con Simone63. Purtroppo c'è anche da tenere conto che in Italia ci sono molte zone a vocazione turistica, dove i prezzi non accennano proprio a calare, anzi sono rimasti stabili!

Beppe

Ciao Simone63,
nella tua analisi manca un elemento che nei prossimi anni si presenterà assai più forte che negli ultimi decenni: la NECESSITA'

-Chi non potrà più pagare il mutuo dovrà svendere.
-Chi ha comprato a debito sperando di pagare le rate con i canoni di affitto e avrà affittuari insolventi o dovrà dimezzare i canoni sarà costretto a svendere
-Le imprese sull'orlo della bancarotta o gli esecutori fallimentari dovranno svendere per realizzare.

...e così via...

E' evidente che in Italia il mercato immobiliare è tutt'altro che liquido, sono d'accordo con te, ma in una situazione di stress economico acuto i soliti noti non possono resistere a lungo, anche e soprattutto perchè la maggior parte degli immobili si cotruiscono con i debiti e mantenere i debiti a lungo equivale a perdere dei soldi.

Il ribasso dei terreni verrà di conseguenza. Chi ha comprato un terreno l'anno scorso per speculare, venderà l'immobile appena costruito in perdita...pazienza...il rischio è insito nella parola speculare. Non sarò certo io il fesso che pagherà un immobile il 30% in più del suo valore per permettere a uno speculatore di non perdere dei soldi.

Teniamo anche presenti gli aspetti macroeconomici: l'Italia come paese vale sempre di meno e offre sempre meno opportunità economiche. Conseguenza diretta è che abitare in Italia dovrà costare meno di prima. E' nella natura stessa delle cose.

Se questo e altri aggiustamenti necessari non saranno regolati e accompagnati nella giusta direzione, ma si punterà al mantenimento dello status quo a tutti i costi, allora, invece di una graduale e costante discesa riparatrice, aspettiamoci un tonfo epocale o il sangue nelle strade.

in bocca al lupo a tutti.

Sergio da Brescia

Il potere di acquisto degli italiani negli ultimi 20 anni rispetto al valore degli immobili è crollato...

va ristabilito un certo equilibrio... I salari dovrebbero crescere e gli immobili scendere...

La gente non si deve indebitare 30 anni con un mutuo per comperarsi 100 mq...
E' chiaro che così non può spendere se non indebitandosi ulteriormente, non può intraprendere...

Vorrei che qualcuno più esperto di me facesse un confronto tra stipendio di un inpiegato/operaio medio 20 anni fa e il prezzo medio di un appartamento in una media città italiana...

Allora, oggi diciamo 1.200 euro e 200.000 euro...
SONO 166 VOLTE LO STIPENDIO MEDIO...

Venti o trenta o quaranta anni fa secondo me era la metà...

QUINDI IN QUESTO CASO IL POTERE DI ACQUISTO HA PERSO IL 50%...

Paolo, correggimi se sbaglio...

Bruno

scrivo da quella parte della provincia di brescia che ogni mattino alle 5 si alza e si mette in viaggio sui pulmini in direzione di milano, pertanto vi scrivo da quella parte di italia che ha un alto tasso di presenza sul territorio di imprese di costruzioni.
qui i prezzi ufficiosamente non scendono, ma qualcosa è fortemente cambiato. di cantieri nuovi non se ne aprono più, il tasso di invenduto ha ampiamente superato il tasso delle transazioni completate, le immobiliari cercano di affittare l'invenduto per pagarsi le rate dei mutui accesi per la costruzione degli immobili, ma la fuga verso casa (principalmente kosovo) degli operai edili stranieri fa si che anche proposte di affitti da 500 euro mensili non vedano trovare un affittuario.
le banche, certe banche, che prima finanziavano il 100-120% del valore di un immobile che veniva venduto a quotazioni folli (non meno di 2.500 euro/mq) si trovano a gestire una montagna di incagli che molto presto diventeranno delle belle sofferenze non più recuperabili. chi vende prova a chiedere ancora 2.000 euro/mq, ma basta far intendere al costruttore che i soldi sono pronti e che se li vuole deve calare ancora il prezzo che questo non si lascia pregare e abbassa ulteriormente le richieste. resiste ancora la richiesta di una percentuale sulla transazione di "nero",mentre i notaio - se prima avevano appuntamenti fino al trimestre successivo - adesso fanno sconti e si dimostrano molto, ma molto più flessibili sugli orari e sulle tariffe. non sono ancora del tutto sparite le sanguisughe rappresentate dai mediatori creditizi che ci provano sempre, mentre le agenzie immobiliari sono calate del 25%.
ottenere un mutuo ipotecario per acquisto prima non è poi così difficile, basta che il piano di ammortamento non superi i 20 anni, la rata non ecceda il 25-30% dei redditi dichiarati disponibili e che al massimo si finanzi una percentuale del valore dell'immobile del 75%. il restante 5% del valore della casa è già scontato che diminuirà.
la cosa bella sono i tassi. un variabile prevede un tasso finito sul 3,10-3,20%,mentre un tasso fisso non scende sotto il 5,30%.
per lo più in questo periodo ho visto molte, ma molte "compensazioni-permute", cioè immobiliari committenti che pagano i fornitori con gli appartamenti invenduti.
i fornitori di quegli appartamenti non sanno che farsene. sanno già di doverseli tenere un tot di anni e poi sperare di riuscire a rivenderli anche in perdita.
di novelli sposini contenti di comprare casa e di accendere un mutuo neanche l'ombra!
di cassa-integrati che richiedono una dilazione e/o sospensione del mutuo una fila interminabile.
ufficialmente lo stipendio di quest'ultimi non è realmente calato, ma è completamente sparito il "nero" che rappresentava il 40% delle loro entrate. pertanto il calo del pil nella zona non può essere misurato in un "meno 5-6%", ma in un "meno 35-40%"!.
se a gennaio un impresario sperava in una ripresa delle vendite con il continuo taglio dei tassi ora si accontenta di sbarazzarsi di quello che si trova in pancia e la trattativa la cura direttamente senza intermediari.
al rientro dalle ferie assisteremo ad un ulteiore calo delle quotazioni perchè le banche possono posticipare, meglio nascondere, per un solo semestre gli sconfini più ingenti prima di passarli all'ufficio legale ed allora assisteremo a molte vendite "forzate". chi sostiene che il mattone al momento è un affare non sa fare i conti. ci troviamo in una situazione simile ai primi anni '90. le reali quotazioni degli immobili devono essere fatte in lire a cui va aggiunto il tasso istat di inflazione. 1250 euro/mq dovrebbe essere il prezzo corretto per la mia zona di provincia.
scusate la lungaggine,
m.

I prezzo degli immobili sono già scesi tra il 1992 e 1997. L'Italia era in piena bolla immobiliare e una casa a Padova costava come a Parigi ...
Nessuno ricorda più che per ripetere i prezzi del 1992 si dovuto aspettare il 2000.