LONDRA ..ESSERE PRONTI PER COGLIERE IL MOMENTO GIUSTO!
come si nota dal grafico che parte dai primi anni 90 in 27 anni ci sono state solo due occasioni di acquisto a londra, nel 1995 e nel 2008 -2010
entrambe le volte chi ha comprato ha avuto un ritorno incredibile dato dalla rivalutazione dei prezzi delle case ma sopratutto dalla sterlina.
nel 2017 potrebbe accadere lo stesso con una sterlina che scenda fino a 0,90-0,92 su euro . Si genererebbe una occasione di acquisto interessante, specie se accompagnata dall'acquisto di un immobile SVENDUTO (il venditore è costretto a vendere dalla leva).
Il rendimento dell'affitto potrebbe tornare interessante. Per un commerciale oggi si parla di un 6% (l'abitativo rende meno) ..potremmo spingerci al 7%..ovviamente strategicamente importante sara' la LOCATION!!!
LONDRA 1-4 DICEMBRE VIAGGIO DI GRUPPO
VIAGGIO DI GRUPPO PER VALUTARE L'ACQUISTO DI UN IMMOBILE COMMERCIALE DI PRESTIGIO NEL CENTRO DI LONDRA. INVESTIMENTO TOTALE FRA I 7 E I 10 MILIONI DI EURO
QUOTE IPOTIZZABILI DA 100.000 EURO
MA SOLO SE STERLINA TOCCA ALMENO I 0,90 SU EURO E SE RIUSCIAMO A COMPRARE UN IMMOBILE CHE DEVE ESSERE VENDUTO IN FRETTA.
la leva del debito potrebbe creare sell off violenti e a prezzi interessanti e unici .ma bisogno essere gia strutturati (raccolta fondi in escrow account) in modo da essere pronti ad agire nel 2017 . Si dovra' dare un mandato a una struttura di real estate che ci cerchi l'immobile.
Inoltre stiamo valutando di prendere in affitto uno spazio di uffici a Londra e condividerlo con altre persone interessate (piccolo business center) avremo modo di capire meglio i costi e i servizi rischiesti.
Infine shopping sfrenato a londra con sterlina a buon mercato e CHRISTMAS PARTY ....
iscriviti senza impegno: MERCATILIBERI@GMAIL.COM
ci permetti di avere una idea sull'interesse o meno per una operazione di gruppo immobiliare a londra su un commerciale, fatta solo in caso di sterlina debole e occasione di acquistoiscriviti senza impegno: MERCATILIBERI@GMAIL.COM
interesante analisi di THE WALKING DEBT
ALCUNI FONDI IMMOBILIARI STANNO SOFFRENDO GIA' PESANTEMENTE E HANNO BLOCCATO LE VENDITE DI QUOTE..
ma non solo nell'ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria rilasciato dalla Bank of England si afferma che il mercato immobiliare inglese negli ultimi anni ha sperimentato "forti afflussi di capitale dall'estero". "gli investitori esteri hanno pesato circa il 45% del valore totale delle transazioni fin dal 2009".
Questi afflussi sono diminuiti di quasi il 50% nel primo quarto del 2016, ed "è probabile che alcuni di questi deflussi riflettano le incertezze all'avvicinarsi del referendum su Brexit".
Dal momento del referendum, nota la BoE, i prezzi delle azioni di alcuni REIT sono caduti bruscamente, manifestando il rischio di futuri aggiustamenti nel CRE (commercial real estate)", ossia il mercato dove girano i soldi veri. Con l'aggravante che "ogni aggiustamento nel mercato CRE potrebbe amplificare i comportamenti degli investitori più a leva", ossia coloro che hanno usato maggiormente degli altri lo strumento del debito, oltre a diminuire la possibilità per le aziende che usano il mattone come collaterale di avere accesso ai finanziamenti.
se poi la leva è stata fatta usando valute estere....allora il fallimento è assicurato..
se guardiamo l'andamento delle transazioni del mercato CRE dal 2003 in poi si nota la caduta nel primo trimestre 2016, quando le transazioni sono diminuite di 6 miliardi di sterline, pari al 34% rispetto al trimestre precedente. Il grosso di questo calo si è registrato a Londra, dove il calo è arrivato persino al 53%, guidato, secondo l'opinione di alcuni partecipanti raccolte dalla BoE, proprio ai timori del referendum su Brexit. E il fatto che le transazioni CRE provenienti dall'estero siano diminuite di 5,1 miliardi di sterline, ossia del 48%, rispetto al trimestre precedente sembra avvalorare tale ipotesi.
e poi guardiamo i rendimenti di questo mercato, anch'essi in calo costante. I prezzi sono rimasti piatti, nel primo trimestre, dopo essere cresciuti di circa il 40% dal massimo punto di ribasso nel 2009. Ma, al contrario, i rendimento dalle locazioni sono diminuiti ancora, raggiungendo il livello più basso dai tempi della crisi (il 5,8%). I rendimento per il settore prime nel mercato londinese sono arrivati addirittura al 3,8%.
In questo scenario si è verificato il Brexit, che per il mercato CRE è stato uno shock assai rispettabile.
Il problema diventa ancora più complesso se si considera che nel mercato CRE opera un numero assai rispettabile di fondi aperti (open endend funds investment) - si calcola che gestiscano 35 miliardi di asset pari al 7% degli investimenti totali nel settore CRE - che hanno la scomoda caratteristica di offrire praticamente a vista la restituzione dei fondi ai propri sottoscrittori. Il che, in momenti come quelli vissuti dal mercato dopo il referendum, può costringere i gestori a liquidare asset frettolosamente, aumentando la pressione sui prezzi. Se considerate che questi operatori lavorano spesso con un elevato indice di leva finanziaria - che vuol dire che sono molto indebitate - avrete il quadro completo della complessità nel quale si agita il mercato CRE e delle ragioni per le quali la BoE lo tiene d'occhio così da vicino.
ALCUNI FONDI IMMOBILIARI STANNO SOFFRENDO GIA' PESANTEMENTE E HANNO BLOCCATO LE VENDITE DI QUOTE..
ma non solo nell'ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria rilasciato dalla Bank of England si afferma che il mercato immobiliare inglese negli ultimi anni ha sperimentato "forti afflussi di capitale dall'estero". "gli investitori esteri hanno pesato circa il 45% del valore totale delle transazioni fin dal 2009".
Questi afflussi sono diminuiti di quasi il 50% nel primo quarto del 2016, ed "è probabile che alcuni di questi deflussi riflettano le incertezze all'avvicinarsi del referendum su Brexit".
Dal momento del referendum, nota la BoE, i prezzi delle azioni di alcuni REIT sono caduti bruscamente, manifestando il rischio di futuri aggiustamenti nel CRE (commercial real estate)", ossia il mercato dove girano i soldi veri. Con l'aggravante che "ogni aggiustamento nel mercato CRE potrebbe amplificare i comportamenti degli investitori più a leva", ossia coloro che hanno usato maggiormente degli altri lo strumento del debito, oltre a diminuire la possibilità per le aziende che usano il mattone come collaterale di avere accesso ai finanziamenti.
se poi la leva è stata fatta usando valute estere....allora il fallimento è assicurato..
se guardiamo l'andamento delle transazioni del mercato CRE dal 2003 in poi si nota la caduta nel primo trimestre 2016, quando le transazioni sono diminuite di 6 miliardi di sterline, pari al 34% rispetto al trimestre precedente. Il grosso di questo calo si è registrato a Londra, dove il calo è arrivato persino al 53%, guidato, secondo l'opinione di alcuni partecipanti raccolte dalla BoE, proprio ai timori del referendum su Brexit. E il fatto che le transazioni CRE provenienti dall'estero siano diminuite di 5,1 miliardi di sterline, ossia del 48%, rispetto al trimestre precedente sembra avvalorare tale ipotesi.
e poi guardiamo i rendimenti di questo mercato, anch'essi in calo costante. I prezzi sono rimasti piatti, nel primo trimestre, dopo essere cresciuti di circa il 40% dal massimo punto di ribasso nel 2009. Ma, al contrario, i rendimento dalle locazioni sono diminuiti ancora, raggiungendo il livello più basso dai tempi della crisi (il 5,8%). I rendimento per il settore prime nel mercato londinese sono arrivati addirittura al 3,8%.
In questo scenario si è verificato il Brexit, che per il mercato CRE è stato uno shock assai rispettabile.
Il problema diventa ancora più complesso se si considera che nel mercato CRE opera un numero assai rispettabile di fondi aperti (open endend funds investment) - si calcola che gestiscano 35 miliardi di asset pari al 7% degli investimenti totali nel settore CRE - che hanno la scomoda caratteristica di offrire praticamente a vista la restituzione dei fondi ai propri sottoscrittori. Il che, in momenti come quelli vissuti dal mercato dopo il referendum, può costringere i gestori a liquidare asset frettolosamente, aumentando la pressione sui prezzi. Se considerate che questi operatori lavorano spesso con un elevato indice di leva finanziaria - che vuol dire che sono molto indebitate - avrete il quadro completo della complessità nel quale si agita il mercato CRE e delle ragioni per le quali la BoE lo tiene d'occhio così da vicino.
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1 commento:
Ma sta parlando di free hold? A Londra non sempre e' possibile comprare il free hold, di solito mettono in vendita lease holds (90 amni in media). Almeno per mia esperienza personale nel residenziale.
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