MERCATO LIBERO

se parte l'inflazione gli immobili te li attoppi come dicono a roma.
Se la gente non ha i soldi adesso per comprare un tugurio a 300k nella capitale, come potrebbe un domani con i tassi al 10% e un potere d'acquisto sempre minore?

il prezzo degli immobili probabilmente calerà, ma questo non è causato da un aumento del tasso IRS o almeno non solo, la spinta inflattiva che avete desunto dalla produzione di nuovi dollari ed euro nel recente passato probabilmente compenserà l'effetto rialzo dei tassi, la diminuzione nel valore degli immobili se continuerà (perchè già si sono ribassati) sarà dovuta all'eccesso di offerta sul mercato.Tutte le bolle si sgonfiano o si ridimensionano

...SONO impreparato ma vorrei fare questo piccolo esame..senza avere ripassato...
Se aumenta il costo del denaro aumenta il costo dell'investimento in immobili...quindi costerà di più..in teoria vale di più quindi..
è esatto Paolo?
Emiliano B.(bg)

finiranno giù....mosci...
:(

Johnny Gay

Vi dico la mia:
il Valore degli immobili in Italia non scenderà più di tanto rispetto ad altri paesi.
Siamo un popolo di formiche nonostante la crisi e ci teniamo ad avere una casa propria...a parte quattro cazzoni di sfigati comunisti che la vogliono gratis a spese di chi lavora duro.

Comunque vada non vedo ribassi in vista limature arrotondamenti ma crolli non se ne parla proprio.
Conosco gente che cerca casa perchè non sa più dove investire e il mattone per ora è il posto più sicuro.

A mio avviso alcune banche cominciano a scoraggiare i mutui a tasso fisso, e, aggiungo giustamente.
Immaginate la situazione: un cliente fa un mutuo a tasso fisso a 20 anni al tasso del 5%;
La banca si copre contro il rischio tasso in quanto fa la raccolta solitamente con un orizzonte temporale di più breve periodo;
Se fra 2 anni i tassi saranno più alti la banca guadagnera meno sul mutuo, ma otterà un guadagno sul derivato di copertura;
Se fra 2 anni i tassi saranno più bassi succederà che le banca avrà una perdita sul derivato di copertura, ma non avrà alcun plus sul mutuo in quanto il cliente porterà il mutuo senza penali e senza spese presso un'altra Banca.
A questo punto perchè le banche dovrebbero continuare a fare mutui a tasso Fisso? Se io fossi una Banca venderei solo mutui a tasso Variabile, e se mai dovrò' fare un mutuo per acquisto casa lo farei sicuramente a tasso Fisso (tanto se poi i tassi dovessero scendere cambierei banca con la surroga).
Con ciò non voglio assolutamente difendere le Banche, che ne hanno e ne fanno di tutti i colori, ma sull'aspetto mutui prima casa forse comincia ad esserci un po' di disparità di trattamento.
Ho voluto fare un ragionamento "Teorico" senza tener conto che in questa situazione economica i tassi con molta brobabilità sono destinati a salire.
Raffaele

Aumento dei tassi = crollo del mercato immobiliare.
Detto ciò, il grafico storico rappresentante l'andamento dei tassi nel tempo, se ciclico, evidenzia una possibilità di stagnazione dei tassi su livelli bassi per un paio di anni per poi risalire la china nel giro di altri 3 anni.
Saluti,
Antonio

certamente, le case non scenderanno ma l'inflazione che ci sarà fra poco ne abbatterà il valore reale drammaticamente

se le banche scoragiano i mutui a tasso fisso è perchè sono meno convenienti per loro (e quindi più convenienti per noi)

Le banche dovrebbero fare l'interesse dei clienti no?

Caro Bannato, forse potresti informare i tuoi amici (che cercano casa e non sanno dove investire) del fatto che c'e' appena stato un rialzo delle borse del 30%, in poco piu' di un mese... Non te la prendere, e' un commento amichevole...

Saluti, Filippo.

un consiglio:ma un privato cittadino nullatenente con qualche risparmio sudato farebbe bene ad acquistare un immobile (prima casa)senza debiti o pochi e rimanere praticamente con pochi spiccioli?

tempo fa lessi un articolo interessante,mi sembra di Alessandro Pascucci(quello che ha l sito sul signoraggio)che spiegava che storicamente il prezzo degli immobili è legato ai salari e alla ricchezza procapite dei cittadini.Puo essere?

Perchè pretendete che le banche facciano gli interessi di chi prende a prestito denaro?

I prezzi delle case sono già in calo, poi se sul mercato c'è un tasso alto è ovvio che conviene investire a tasso di mercato e non immobilizzare comprando case su cui devi mettere in conto prima o poi di pagare manutenzione o altre spese affittando ad esempio a chi poi dopo un po' non paga, ma un' inflazione alta non produce ribasso nel valore degli immobili il prezzo di vendita eventuale si adeguerà; ora come ora il prezzo delle case medie è in calo perchè nessuno compra e c'è molta offerta disponibile, il settore delle abitazioni di pregio invece ha più o meno sempre lo stesso prezzo perchè domanda e offerta sono più equilibrate. La crisi colpisce tutti, ma chi la sente di più sta in basso non in alto.

Io pretendo di essere un cliente della banca e non un pollo da spennare. Veda LEI.

X Filippo, non me la prendo affatto e con ciò che vuoi dire che te lo sei beccato in pieno sto rialzo??
Ma per piacere!!

Sarà un Cliente, non credo un pollo, che pagherà comunque quanto la banca decide di farle pagare, o mangia questa minestra o salta dalla finestra. Cerchi una banca che è in grado di darle il tasso che vuole lei, oppure risparmi per qualche anno finchè non sarà in grado di comprare quello che vuole senza ricorrere al prestito.
Il potere contrattuale non è a favore del cliente, è chi chiede a prestito che ha bisogno non chi concede il prestito.
Fondi lei un'impresa bancaria che si mette in concorrenza con quelle esistenti se non ritiene corretto avere un deposito remunerato allo 0,2% e pagare un tasso superiore in caso di prestito, però dovrà poi confrontarsi con economie di scala per cui un bonifico fatto con la sua banca costerà molto di più che un bonifico in un istituto bancario con milioni di clienti e come farà per tenersi i clienti?quale sarà il suo margine di guadagno che va a remunerare il suo tempo e le sue competenze?.
Un'altra possibile soluzione sarebbe quella di acquistare insieme ai suoi soci una quota in un istituto di credito già esistente e farsi valere come azionisti, ma con meno del 3-4% dubito possa ottenere molto.
Quello che si può ottenere dalle banche è una maggiore chiarezza, ma quello che forniscono solitamente basta e avanza, occorre solo voglia di leggere tutto e capire quello che c'è scritto, se non si riesce in qualche modo a capire meglio evitare.

Il valore dell'immobile è semplicemente in quello in cui si abita perchè di una casa se ne ha bisogno.

Se lei avesse ragione...allora io correntista della banca non lascio più soldi sul conto corrente se la banca non mi dà garanzie. in quanto io versando i soldi in banca li presto a una società che ne ha immenso bisogno....

La banca ha truffato milioni di clienti per anni e ora lei mi dice che è normale....

In quanto a non capire...è il sistema stesso educativo che non ha voluto insegnare l'abc dell'economia.

A noi difenderci come meglio crediamo.

La miglior difesa è l'attacco, guidi una rivoluzione, arroccandosi in difesa negli scacchi si pareggia, nella vita deve sperare che arrivino truppe in sua difesa, attenzione però a non trovarsi ad Alamo.
Se non vuole mettere soldi su un conto corrente faccia pure, li metta sotto il materasso, sotto un mattone, dentro una poltrona come Poggiolini, in un vaso di fiori come i lingotti di Gelli, oppure li spenda, non è un problema la banca farà minori utili forse, la raccolta sarà minore e più problematica ma il funzionamento sarà sempre il medesimo questo sistema si è evoluto così, anche se si tornasse indietro al baratto ricominciando da zero,comunque si formerebbero sempre centri di potere che mirano alla rendita e al mantenimento della rendita nel tempo, la naturale avidità umana, secondo me non deve cercare di opporsi troppa fatica inutile, dovrebbe adeguarsi alla corrente il modo migliore è imparare e conoscere.
Se si sente cliente truffato umanamente mi spiace, io come cliente di banca non mi sento truffato fanno quello che devono fare in fretta, correttamente ed ad un buon prezzo almeno per me, poi possono sempre migliorare.
Per quanto riguarda il sistema educativo non sò che dirle se non che dipende dalla classe politica e l'italia magari non ha quello che meriterebbe, ma riflette sicuramente l'italiano medio.

e allora....?apprezzo il suo discorso, frutto di una presa di coscienza.
Ma le domando quanti ne hanno una?
Venerdì mi è capitato un caso di un milionario truffato dalle banche...e allora...

Se c'è chi difende una rendita di posizione....è ovvio che altri cercano di distruggere tale rendita.

La rendita di posizione NON è positiva per il sistema , a meno che si evolva in innovazione, sviluppo e creazione di occupazione e benessere sociale.

E' il gioco delle parti. Se tutti avessero una cultura media certe cose non accadrebbero.
Francamente il suo atteggiamento mi meraviglia.

x Bannato: no no, io non mi sono beccato proprio niente di questo rimbalzone, magari...

Dico solo che in questo momento non e' con gli immobili che si possono fare affari.

Argomenti standard, ormai triti e ritriti, ma piu' che mai veri:

Considera solo quanto ti costa notaio + tasse + (eventualmente) agenzia in una transazione da 300k EUR per pescare in un mercato (ottimisticamente) flat. Direi che parti grosso modo da -8/9% all'atto d'acquisto per una prima casa, altrimenti molto peggio.

Poi aspetti 4-5 anni per cominciare a guadagnare, nella speranza che i salari nei paesi piu' ricchi (se ci vuoi mettere anche i potenziali acquirenti stranieri) salgano e parta realmente un nuovo giro inflazionistico. In piu' considero che ormai il mercato e' fatto grosso modo da gente che vuole cambiare casa (non credo che siano in molti ad avere un conto con >300k) e pagano la differenza. Fino a dove pensi che i prezzi possano arrivare con i salari attuali e il credit crunch ? 1M EUR per un bilocale a San Cesareo (RM) ? E non sto ancora considerando le spese di manutenzione + tasse, che forse non sono gran cosa, ma dipende dall'immobile...

Forse lo vuoi affittare, se non e' prima abitazione, ma in questo caso subentra una componente di rischio, cioe' che l'inquilino non paghi. E cmq, gia' l'idea di discuterci non mi entusiasma troppo (ma questa e' questione di gusti). Io ho gia' sentito alcune storie in merito, non una grande statistica, ma...

Mi pare di capire che la vedi diversamente, ma vorrei qualche numero a supporto, e contro-argomenti...

PS: se proprio vuoi comprare un immobile, fallo senza agenzia pls! Io personalmente non ce la faccio piu' a vedere per le strade tizi ignoranti come zappe con la cravatta a pallini arancione che ti chiedono 12.000 EUR per mostrarti un appartamento e compilare quattro pratiche (non sono tutti cosi', ovvio, ma insomma...).

PPS: il commento era veramente amichevole, ma mi pare dal "ma per piacere..." che te la sei presa...

Saluti, Filippo.

Non è presa di coscienza ma consapevolezza.
Ma il milionario truffato è stato truffato da una banca, da un dipendende della banca( cioè da un criminale) o dalla sua stessa avidità? Quanto ha guardato a fondo quello su cui impiegava il proprio capitale? Capiva quello che stava facendo? poi vale la regola alto il tasso alto il rischio (parmalat-argentina), se ha comprato derivati "esotici" molto probabilmente non li ha capiti e si è fatto venir la voglia per l'upfront, strutturare un derivato ha i suoi costi qualcuno dovrà pure pagarli e il solito margine di guadagno per il tempo e le competenze coinvolte non lo consideriamo?
La rendita di posizione NON è positiva per il sistema economico , a meno che si evolva in innovazione, sviluppo e creazione di occupazione e benessere sociale sarà come dice lei, però è chi detiene la rendita, che sceglie quanta innovazione, quanto sviluppo, quanto benessere dare, non chi non l'ha, e certo faranno in modo di mantenere la propria posizione dominante altrimenti si finirà per cucire palloni di una nike indiana qua in italia, occorre sfruttare per non essere sfruttati è una guerra funziona così, il primo ad arrendersi soccomberà.
Saluti meravigliati.

Poi bisogna dire che le garanzie su un conto corrente sono anche troppo elevate, il conto corrente mica è fatto per depositare denaro e avere remunerazione, è fatto per gestire l'attività corrente prevalentemente incassi e pagamenti, poi se uno lo usa per una cosa diversa da quello per cui è stata pensata trovo moralmente giusto che venga remunerato poco, che debba pagare salate commissioni e che le banche ci facciano quello che vogliono.
La risaluto meravigliatissimo

All'ultimo anonimo. Credi che le nostre posizioni siano lontane. in realtà condivido il tuo pensiero. La differenza: tu ti adegui al sistema, io lo metto in discussione.
Se fossi in posizione dominante io...forse farei lo stesso, forse no.

Comportarsi come tronchetti provera con telecom o altre cose terribili NON è difendere la posizione dominante ma CERCARE DI SFRUTTARE IL PROSSIMO IN MANIERA IMMORALE.
Io sono per il profitto ma che deriva dalla capacità di generare valore e non dalla rendita di una posizione dominante (vedi autostrade o enel o terna ecc ecc)
La vendita di derivati agli imprenditori o prodotti strutturati con commissioni insopportabili al posto dei BOT è morale....non caro amico e oggi il sistema ne paga le conseguenze.


Grazie comunque per il tuo intervento.

l'ultima è la più bella barzelletta della settimana.

ma crede ancora che le persone credano a quello che lei dice?

Purtroppo si..è per questo che il mondo va male...

Ma con le sue affermazioni...finalmente qualcuno capirà meglio...

ahahahah

Mediobanca fino all'arrivo di Geronzi non mi preoccupava, con l'ingresso di Tronchetti provera sono terrorizzato

I dati storici degli ultimi 15 anni in Italia evidenziano le seguenti correlazioni:
- ciclo economico espansivo del periodo 1995-1999: mercato toro, costo del denaro in diminuzione (dal 9% al 3% annuo), inflazione in diminuzione (dal 5% al 1,5%), prezzi "reali" delle case in diminuzione del 25% circa;
- ciclo economico recessivo del periodo 2001-2003: mercato orso, costo del denaro in diminuzione (dal 4,5% al 2%), inflazione stabile (circa 3%), prezzi "reali" delle case in aumento del 10% circa;
- ciclo economico espansivo del periodo 2004-2007: mercato toro, costo del denaro in aumento (dal 2%al 4% annuo), inflazione in diminuzione (dal 2,5% al 1,7%), prezzi "reali" delle case in aumento del 10% circa.
Morale: non vedo correlazioni congruenti tra le variazioni dei prezzi "reali" delle case e l'andamento dell'inflazione, del tasso dei mutui, dell'andamento dell'economia e delle Borse.
Il ciclo immobiliare di lungo periodo evidenzia prezzi "reali" con trend crescente ma con andamento sinusoidale (su e giù) con un "periodo" medio di circa 12 anni ed un'ampiezza (dal prezzo max al prezzo min) di circa il 40%, pertanto è verosimile aspettarsi da qui al 2013 una diminuzione dei prezzi "reali" delle abitazioni di circa il 40% dai valori massimi di metà anno 2008, ovviamente mi riferisco alle abitazioni medie, per le quali l'offerta è più abbondante e la domanda è più in difficoltà, mentre penso che le abitazioni di maggior pregio, pur riducendosi anch'esse di prezzo, terranno meglio il loro valore "reale".
Complimenti agli autori del blog.
Saro

Se come dice lei, analizzando una serie storica l'andamento del mercato è sinusoidale con periodo medio 12 anni, dati i massimi al 2008 significa che secondo le sue teorie il minimo si avrà nel 2014 circa e il prossimo massimo nel 2020, come modello mi sembra molto semplificato e quindi molto fallace, quello che riesce a cogliere il suo modello è che il valore degli immobili in media mantiene il proprio valore reale, perchè il valor medio di una sinusoide è una costante, ma la validità predittiva è prossima allo zero, non è zero solo perchè quello che lei pensa possa verificarsi potrebbe verificarsi realmente

Guardare il passato aiuta a comprendere quello che accade e accadrà, ma non riesce a prevedere il futuro, le dinamiche del mercato di un qualsiasi bene hanno una componente aleatoria rilevante (ad esempio la psicologia umana), studiabile matematicamente in particolari condizioni e quindi in una certa misura prevedibile.

DOMANDA? IO HO UN MUTUO A TASSO VARIABILE 25 ANNI EURIBOR 1 MESE + 0,55%, VORREI PROTEGGERE LE RATE IN CASO DI RIALZO DEL TASSO EURIBOR 1 MESE SOPRA IL 3% (ESCLUSO OVVIAMENTE LO SPRED). CHE TIPO DI ASSICUARZIONE/OPZIONE POSSO RICHIEDERE AL SISTEMA BANCARIO PER PROTEGGERMI. VI RINGRAZIO DELLA RISPOSTA.

MARCELLO ROMA

i tassi fissi pero' le banche li danno con degli spread assolutamente elevati (intorno all' 1.5%), quindi forse e' meglio spendere meno adesso (e si spera ancora per un po' con euribor basso e spread tenedenzialmente meno elevato...per invogliare il "cliente") piuttosto che spendere GIA' ora di piu' e sperare che l'euribor non salga troppo.
Poi se proprio uno non sa dove investire quando si ha qualche soldo da parte lo si mette nell' estinzione parziale (ricordo che gli interessi si pagano sul debito residuo che quindi piu' basso e' men o interessi fa pagare).
Se poi le case si abbasserano di prezzo...pace. A me basta averne una, viverci dentro e finire il mutuo....non ho necessita' di cambiare casa ogni 10 anni o di investire su casa mia.
il tutto a mio modestissimo parere si intende.
cordialmente francesco

A Marcello di Roma consiglio vivamente di chiedere subito alla banca la conversione del suo mutuo da tasso variabile a tasso fisso.
Tutte le previsioni danno per scontato un forte aumento dell'inflazione nei prossimi anni, per cui anche l'euribor ne risentirà in pari misura.
E' probabile che i funzionari della banca facciano qualche resistenza perchè sanno bene che il passaggio al tasso fisso conviene al cliente e non alla banza!

mestre-venezia
zona centro 75 mq da sistemare
scorsa settimana 165-150
oggi lunedì 27 chiedono 135.000 euro
ma per me è ancora troppo alto.
mediate gente meditate.

RINGRAZIO VIVAMENTE DELLA RISPOSTA DELL'ANONIMO. MA LA MIA RICHIESTA ERA, SE SUL MERCATO ANCHE OTC E' POSSIBILE REPERIRE CONTRATTI PER LA COPERTURA DEL RISCHIO DI RIALZO DEL TASSO EURIBOR, DATO CHE GODO ATTUALMENTE DI UN BUONO SPRED (55bp)SULL'EURIBOR 1 MESE. CERCANDO DI CONVERTIRE IL MIO MUTUO IN TASSO FISSO OLTRE ALL'UTILIZZO DELL'IRS (+ ALTO DELL'EURIBOR) ATTUALMENTE MI APPLICHEREBBERO SPRED MOLTO PIù ALTI RISPETTO ALLO 0,55% CHE HO.

MARCELLO DA ROMA