MERCATO LIBERO

Caro Paolino,
Sono Alessandro, preferisco dirti queste cose non per telefono o su skype, come facciamo di solito, ma sul blog , in modo da poter contribiuire a tenerlo vivo.
Prima di dissentire in quasi tutto cio' che hai scritto, (e te lo sarai immaginato - sono note le nostre divergenze sul settore immobiliare), ti faccio gli auguri di un buon ritorno dopo le ferie pasquali.
Veniamo a noi
Tu scrivi
1 - Nel momento d’acquisto di un immobile (se è prima casa) fra tasse, spese d’intermediazione, spese varie e notarili se ne va un 6% almeno.
OK, MA QUESTE CI SON SEMPRE STATE, QUINDI NON E' CHE SI SIANO AGGIUNTE IN MODO DA ERODERE IL VALORE DELLA CASA RISPETTO A TEMPO FA.
2 - Ici, spese condominiali e spese aggiuntive incidono per almeno l’1% all’anno sul valore dell’immobile (3% in tre anni)
ANCHE QUESTE E' DA MO CHE CI SONO, QUINDI NON SI AGGIUNGONO ORA RISPETTO A TEMPO FA.
3 - Il ricavo da affitto viene nettato da quello che si potrebbe guadagnare investendo in obbligazioni a 5 anni bancarie (4% netto circa, che oggi rappresenta un guadagno più alto dell’affitto al netto delle tasse)
OGGI SI RIESCE ANCORA A PRENDERE CIRCA UN 4% DI AFFITTO POCO PIU' POCO MENO, CON UNA DIFFERENZA RISPETTO ALL'OBLIGAZIONARIO, MENO RISCHIO SUL CAPITALE, I MERCATI SONO RISCHIOSI DI SUO, GLI IMMOBILI SONO SOGGETTI SI A CALI, MA NON SONO A RISCHIO DEFAULT COME QUALCHE STRUMENTO FINANZIARIO POTREBBE ESSERE, IO MI FIDO DI PIU' DI UNA CASA CHE DI UN QUALSIASI GESTORE CHE MI PACCHETTIZZA UNA OBBLIGAZIONE, LA CASA PER ANDARE IN DEFAULT DEVONO SUCCEDERE :
A - UN TERREMOTO
B - SEI TU CHE TI SEI GESTITO MALE E SEI COSTRETTO A SVENDERLA, MA ANCHE IN QUESTO CASO NON PERDERAI TUTTO, COME E' POSSIBILE NEI MERCATI FINANZIARI
C - OPPURE CHE PURTROPPO TI CAPITA ADDOSO UNA SFIGA CHE TI COSTRINGE A SVENDERE
QUINDI ANCHE IN QUESTO PUNTO TI DEVO DIRE CHE DISSENTO
4 - - L’euro è una valuta sopravalutata rispetto al dollaro o altre valute extraeuropee, è molto probabile una svalutazione della valuta nei prossimi tre anni del 20% rispetto ad altre economie (sarebbe quindi consigliato investire in immobili in altri paesi fuori dall’area euro e che presentino prospettive di rivalutazione valutaria).
PER QUESTO PUNTO NON SO COSA DIRE, NON HO CONOSCENZE PER DIRE NULLA.
5 - - La crisi economica ha visto nel corso della seconda metà del 2007 una discesa del valore degli immobili. Questo processo è solo all’inizio. Molte aree in Italia subiranno un’ulteriore discesa dei prezzi del 15% nei prossimi tre anni.
IO NON SO PER TE COSA VUOL DIRE UNA DISCESA DEGLI IMMOBILI NEL 2007, SE PERDONO UN 3 O 4 % PER ME E' UNA COSA NON DEGNA DI NOTA, IO DOVE VIVO E DOVE OPERO E TU SAI CHE IO LAVORO NELL'EDILIZIA IN QUASI TUTTA ITALIA, NON SENTO STI CALI PREOCCUPANTI, ANZI AL MAX SENTO PREZZI FERMI, POI UNO POTREBBE DIRE CHE IL NON CRESCERE E' GIA' UNA PERDITA.
POI PER ME LE TUE PREVISIONI CATASTROFICHE DI UN CALO DEL 15% IN TRE ANNI, POTREBBERO ANCHE VERIFICARSI (TUTTO PUO' SUCCEDERE), MA NE SON MOLTO SCETTICO, PERCHE' :
A - SE I MERCATI VIAGGERANNO MALE, CONFLUIRA' DENARO ANCORA SULLE COSTRUZIONI, PERCHE' ALLA FINE UNO DIRA', MA DOVE LI METTO ? E LI METTERA' NEL BENE RIFUGIO DELLA CASA.
B - SE I MERCATI MIGLIORERANNO E I PREZZI DELLE COSTRUZIONI DOVESSERO RIMANERE STABILI, UNO SARA' PIU' INVOGLIATO COMPRARE CASA.

6 MI DEVI POI SPIEGARE MEGLIO CHE VUOI DIRE CON :
Considerando anche l’aspetto di svalutazione dell’euro si arriva a una potenziale perdita di valore sull’investimento immobiliare di oltre il 50% nei prossimi tre anni.
CHA C.... C'ENTRA LA SVALUTAZIONE DELL'EURO, PERDITA NEI CONFRONTI DI CHI O COSA ?

TU SAI CHE DI SOLITO CONDIVIDO LE LINEE GENERALI DEI TUOI POST, ANCHE SE SECONDO ME SEI UN PO' TROPPO COLORITO QUANDO TI ESPRIMI, MA SO CHE LO FAI PER PROVOCARE UNA DISCUSSIONE, MA SUL DISCORSO IMMOBILIARE SECONDO ME DOVRESTI ESSERE MENO ESTREMISTA E CATASTROFISTA, PERCHE' E' UN PO TROPPO INGENEROSO NEI CONFRONTI DI QUEL BENE CHE, NEL BENE O NEL MALE E' :
- IL BENE PIU' RIFUGIO DI TUTTI,
- QUEL BENE CHE E' LA MAGGIOR VOCE NEGLI ASSET DI UNA FAMIGLIA MEDIA
- QUEL BENE CHE FORSE E' QUELLO CHE DA' DA LAVORARE ALLA MAGGIOR PARTE DI PERSONE
ORA CAPISCO CHE TU SIA PIU' ORIENTATO A CAPIRE E CONSIGLIARE AI TUOI CLIENTI DI INSERIRE NEI PROPRI PORTAFOGLI, OBLIGAZIONI, BOT, BUND, AZIONI, DI RESTARE LIQUIDI OGNIUNO HA LE PROPRIE SPECIALIZZAZIONI, MA PER CORTESIA, SIA UN PO' PIU' POSITIVO SULLE CASE, PENSA CHE SE MI CREI STO PANICO, IO COME VIVO CON IL MIO LAVORO, HAHAHAHAHAHAH.

AL DI LA' DELLE TUE CONSIDERAZIONI, POSSO DIRE CHE SECONDO IL MIO PICCOLO, PICCOLISSIMO PUNTO DI OSSERVAZIONE , ATTUALMENTE C'E' UN DISCRETO RALLENTAMENTO DEL SETTORE E COSA VUOL DIRE RALLENTAMENTO, PER ORA ?
VUOL DIRE CHE SI VA PIU' PIANO A FINIRE LE COSTRUZIONI, MA LE SI COSTRIUISCONO LO STESSO.

CIAO E BUONA GIORNATA, E INCROCIAMO LE DITA PER L'EXPO A MILANO.
ALESSANDRO

Spero di sbagliarmi Alessandro, purtroppo quando compri una casa devi valutere tutto (e non tutti lo fanno) I costi sono molti e in aumento. i ricavi da rivalutazione sono nel dimenticatoio e i ricavi da reddito (affitto) sono incerti in quanto l'inquilino potrebbe fare dei danni, non pagare ecc ecc.
Le obbligazioni dello stato tedesco sono sicuramente più sicure.
Mi dispiace ma l'investimento immobiliare non è da fare ora, a meno che ci sia un bisogno.
Ai posteri la sentenza