MERCATO LIBERO

In questo blog ci siamo occupati piu’ volte del problema dei fondi immobiliari Berenice e Tecle.
(vedete l’articolo del 3 luglio e 21 giugno)
Per fortuna cio’ che avevo messo in evidenza già nelle passate settimane viene ripreso da qualche giornalista.

Riporto l’articolo di oggi su Libero Mercato (di Lorenzo Di Lena)
Il nome del fondo immobiliare gestito dal gruppo Pirelli Re per il quale si è scatenata una battaglia a colpi d’Opa fra tre grandi operatori si ispira all’omonima città del libro di Italo Calvino “Le Città Invisibili”. Berenice è la città della giustizia. Un’aspirazione forse velleitaria per un fondo che gestisce 54 immobili a uso uffici, apportati due anni fa da società che in precedenza erano appartenute a Olivetti-Telecom Italia, Pirelli e alla banca Morgan Stanley. In effetti, sia i semplici titolari di quote del fondo Berenice, sia le banche d’affari che hanno già promosso offerte pubbliche su Berenice (Goldman Sachs, Merrill Lynch) o che potrebbero essere indotte a rilanciare ancora, si accontenterebbero un po’ di trasparenza in più. Quale tesoro nasconde Berenice tanto da avere indotto Goldman Sachs in coppia con l’ingegner Francesco Caltagirone, Merrill Lynch e, prima ancora, il gruppo Pirelli Re in alleanza con Morgan Stanley, a darsi battaglia a colpi di rilanci? A oggi questo non si può dire. Si sa solo che il valore complessivo netto del fondo (cioè il valore contabile degli immobili al netto dei debiti) ammonta a 684, 64 euro per quota, come si evince dai documenti d’offerta e anche dal rendiconto finale al 31 dicembre. La Consob, tramite un portavoce, ha rivendicato di avere fatto tutto quanto era in suo potere, ma perché sia assicurata adeguata informativa al mercato e soprattutto agli investitori privati manca un tassello fondamentale, che – in assenza di un obbligo regolamentare esplicito e salvo che la Consob ne imponga la diffusione - solo il gestore del fondo, e nello specifico il cda della Pirelli Re Sgr, può dare. Quale è il valore di ciascuno immobile attribuito dalle perizie effettuate da Lazard, Deutsche Bank e Cb Richard Ellis? La Sgr lascia intendere di non potere diffondere i dettagli perché si tratta di dati sensibili, la cui diffusione potrebbe danneggiare successivamente la valorizzazione dei singoli asset ai fini della vendita. Nobili intenzioni, che non convincono affatto. Al punto in cui sono giunte le cose - con il rilancio di Merrill Lynch a 760 euro e poi quello fatto da ieri mattina a 762 euro da Goldman Sachs – è più che legittimo chiedersi che cosa ci sia dentro quel fondo. Tanto più che questa guerra di rilanci arriva in un momento i cui le quotazioni del mercato immobiliare sembrano fermi, se non in procinto di calare. Certo, incassare 762 euro per un titolo che un mese prima del lancio della prima Opa (quella di Pirelli Re e Morgan Stanley) quotava in media 498 euro e sei mesi prima circa 473 euro, è un affare che non capita tutti i giorni. Del tutto, è fuori dall’ordinario che rispetto ai 540 euro proposti in origine da Pirelli-Morgan Stanley, il prezzo sia salito di oltre il 40 per cento. Poiché né Goldman Sachs né Merrill Lynch fanno beneficenza, si può ben immaginare quale sarebbe stato l’enorme guadagno che Morgan Stanley e Pirelli Re spa avrebbero realizzato, se non si fosse fatto avanti nessun altro. Anzi, a leggere il comunicato dell’emittente del 31 maggio, si apprende che per il cda della Sgr il primo prezzo offerto era , cioè adeguato proporzionato al valore del fondo. Il tutto supportato da perizie firmate da Lazard, Deutsche Bank e CB Richard Ellis. Prendiamo un investitore che, confortato da tanti illustri pareri, avesse deciso di vendere sul mercato (dove i prezzi si erano nel frattempo allineati a 540 euro) le proprie quote, senza aspettare l’apertura delle adesioni all’Opa. Qualche giorno fa lo stesso investitore scopre che il cda della Sgr, visto tanto interesse per cinque immobili del fondo Berenice, ha deciso di proporre “la dismissione dei medesimi immobili tramite procedura competitiva, con prezzo d’asta minimo non inferiore complessivamente a 300 milioni di euro”. Una cifra che praticamente vale da sola quanto offerto inizialmente dalla controllante della Sgr e da Morgan Stanley per l’intero fondo. Com’è che né gli advisor né il comitato consultivo del fondo non sono stati sfiorati prima dall’idea che, posti dinanzi a un’offerta a forte sconto (il prezzo della prima Opa era inferiore del 20% rispetto al valore complessivo netto), si potessero tentare altre strade, a partire dall’asta? Perché i signori consiglieri indipendenti della Sgr non hanno dato mandato di trovare offerte concorrenti? Offerte che sono poi comunque arrivate, tanto era attraente il gap tra il valore del fondo. Non sfugga peraltro che la partita si sta giocando fra operatori che, in un modo o nell’altro, sono stati o sono un po’ più addentro le cose del fondo rispetto al resto del mercato. Intorno al duo Goldman-Caltagirone gravitano soggetti che in passato hanno avuto responsabilità gestionali nella Sgr; Merrill Lynch è stata finanziatrice al momento dell’apporto degli immobili; di Pirelli Re e Morgan Stanley basta ricordare che dire che la prima controlla la Sgr che gestisce Berenice, l’altra vi ha apportato gli immobili. Un groviglio tale di conflitti che la pubblicazione integrale delle perizie, con i dettagli sulle stime dei singoli immobili, aiuterebbe a sciogliere.
Vale la pena ricordare, inoltre, che l’indagine in corso a Roma sullo spinoff immobiliare di Unipol – vicenda per la quale è indagato Giovanni Consorte – sta passando al setaccio i valori dei singoli immobili ceduti all’imprenditore Vittorio Casale. In quell’occasione il cda della compagnia, prima di dare l’ok all’operazione, confrontò valore di libro, il range di valutazione espresso dalle perizie e il prezzo proposto dall’acquirente. Su queste comparazioni passa oggi la linea difensiva, così come quella dell’accusa. Se l’esperienza insegna qualcosa, forse il regolatore dovrebbe provvedere per tempo.
Nei giorni scorsi Carlo Puri Negri, ad di Pirelli Re e presidente di Pirelli Re Sgr, aveva detto che con la tra due banche americane, . Sicuramente per chi sa che cosa c’è dentro e quanto vale: gli altri restano a guardare e, anche se ci stanno guadagnando, non hanno ancora capito esattamente perché.

BERENICE