BACK TO ITALY: ALLA RISCOPERTA DELL'IMMOBILIARE
ma l'immobiliare in italia è da buttare? BEH NON DIREI PROPRIO, ANZI , GRAZIE ALLA RIDUZIONE DEI TASSI SUI MUTUI A TASSO FISSO CHE STIAMO OSSERVANDO IN QUESTE SETTIMANE ...SI PUO' RITORNARE A VALUTARE OPERAZIONI DI ACQUISTO facciamo due calcoli....
Supponiamo che sia affittato e per semplicita' che sia in buono stato (sarebbe piu' complesso se il palazzo fosse da ristrutturare..ma a quel punto si creerebbe valore nel sistemarlo)
facciamo due conti....l'immobile ha il piano terra che viene utilizzato come spazio commerciale (il palazzo si trova in una buona via di passaggio) e i tre piani (inclusi di mansarda) hanno appartamenti che vanno dai 70 ai 150 metri quadri. Inoltre ci sono una trentina di posti macchina.
L'edificio ha una rendita lorda pari al 6% , Imu tasse spese di gestione ecc ecc pesano per un 2%.
un gruppo di investitori decidono di acquistare questa proprieta'...mettono sul piatto il 20% del valore dell'immobile, ovvero 2 milioni di euro e trovano BANCA INTESA che concede loro un mutuo pari a 8 milioni di euro a un tasso fisso a 10 anni pari all'1,50%
FACCIAMO DUE CONTI...
i ricavi netti dall'affitto sono quindi pari a 400.000 euro all'anno (4%).
Il costo del mutuo e' pari all'1,5% su 8 milioni, ovvero 120.000 euro di interessi da pagare ogni anno. Il costo del mutuo e' deducibile fiscalmente.
rimangono quindi 280.000 euro all'anno che sui 2 milioni di capitale immesso, creano un profitto del 14% annuo. (senza contare la possibile rivalutazione dell'immobile stesso)
SE GLI INVESTITORI NON DISTRIBUISCONO DIVIDENDI MA RIPAGANO IL DEBITO BANCARIO DOPO 10 ANNI LO RIDUCONO A 5.200.000 CIRCA ...SE NEL FRATTEMPO VENDONO LA META' DEGLI APPARTAMENTI A UN PREZZO BUONO...POSSONO IN PRATICA AZZERARE IL DEBITO BANCARIO STESSO.
questa operazione fatta su una palazzina di pregio e in un momento in cui gli immobili hanno un valore basso potrebbe facilmente portare a una rivalutazione dell'immobile stesso...
NELLA MIGLIORE DELL'IPOTESI QUESTO INVESTIMENTO IMMOBILIARE POTREBBE PORTARE A UN RENDIMENTO A 10 ANNI COMPRESO FRA IL 140% E IL 200% DEL CAPITALE INVESTITO.
tutto questo e' possibile solo ora....con tassi cosi' bassi e banche che sono molto disponibili a prestare denaro. Negli anni passati la leva del debito era difficilmente concessa o i tassi praticati erano molto alti. Nei prossimi sei /dodici mesi vivremo un attimo magico per comprare a leva immobiliare italiano di buona qualita' in zone d'italia interessanti.
Alcuni appartamenti potrebbero poi essere affittati short term generando una redditivita' molto piu' alta.
PROGETTO BACK TO ITALY : STIAMO CREANDO UN GRUPPO DI ACQUISTO E STIAMO VAGLIANDO ALCUNE OPERAZIONI IMMOBILIARI PER UN VALORE DAI 10 AI 15 MILIONI DI EURO CON AFFITTI SUPERIORI AL 6% LORDO.
Se siete interessati a CAPIRE come funziona un gruppo di acquisto immobiliare contattate: mercatiliberi@gmail.com
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12 commenti:
Si ma sempre se l'imposizione fiscale sugli immobili cala e i tassi rimangono quelli che sono.
Io credo che se si andasse in Banca a chiedere un prestito, "pretendendo" un interesse dell'1,8%, quello che riceveremmo, sarebbe una risata in faccia. Non sento una sola persona, che sia riuscito a spuntare meno di un 3,75%.
Siamo noi che abbiamo bisogno di soldi, non loro. Oltretutto sono necessarie garanzie che non tutti hanno...
Gianluca M.
mi dispiace ma il tasso dell'1,8% che presto scendera' all'1,5% su un mutuo a tasso fisso a 10 anni e' quello oggi applicato dalle banche....probabilmente a te ti stanno fregando ...
per quello che riguarda le garanzie ...mi sembra giusto che la banca si tuteli..in questo caso chiedono sia una perizia sull'immobile che la solidita' di chi fa l'operazione.
Ma perchè nessuno parla di "speranza di vita".
L'immobiliare dopo i 60 anni non conviene mai...meglio spenderli tutti e non lasciare a stato comuni...case di riposo.
Chi ha 30 anni non ha i denari...e ha gli ormoni a posto.
Importante da ricordare sempre: dopo i 60 anni non avere mai..e dico mai immobiliare e trasformarlo tutto in mobiliare...e godersi la vita al massimo perchè la fine sta arrivando...
Se gli immobili scendono invece di salire i 2 milioni si bruciano in men che non si dica.
Dare per scontato che nei prossimi 10 anni il valore di un palazzo di pregio non scenderà e le relative tasse non saliranno, mi sembra da pazzi suicidi.
Io prevedo esattamente l'opposto, ma anche se sbaglio non so come si possa dare più del 50% di probabilità all'ipotesi di ML.
Un' operazione del genere funziona se trovi una banca imbecille che non sa valutare i suoi immobili quando le cose vanno male, come è successo nel periodo 2008-2012 (e ancora adesso le perizie secondo me sono sballate).
Surroga firmata ieri Teag 2.60 all inclusive per 20 anni BNL 80000 EURO
Tasso fisso no spese aggiuntive
Anonimo delle 13.44 queste cose le raccantava il mio blog nel triennio 2007 2009....lei dove era allora?
I miei sono numeri che arrivano dopo una crisi immobiliare senza precedenti...veda lei
Quello che vedo è nessuna garanzia che la crisi immobiliare sia finita. Anzi, il bello secondo me deve ancora venire (magari dopo una piccola risalita).
Dopotutto gli immobili mediamente hanno perso solo il 20% dai picchi, non ci sono stati ribassi seri e veloci come in Inghilterra, USA, Grecia.
Caro Paolo, stavolta sono molto scettico...e so che fino ad ora visto molto più lontano di tutti.
Primo: a quello che so le banche si stanno posizionando su un massimo del 60% di erogato, non 80.
Secondo: trovare rendimenti del 6% non é affatto facile, anche puntando ad immobili di alto pregio e quindi non accessibili a tutti.
Terzo: penso che non avremo 10 anni, bisogna pensare a cose liquidabili prima.
Quarto: la discesa dell'immobiliare italiano credo sia stata tutto sommato bassa. Non tanto nel valore assoluto, ma considerando che il potere di acquisto della maggior parte degli italiani nel futuro, anche prossimo, si contrarrà decisamente é facile prevedere che i prezzi delle case dovranno per forza di cose andare incontro ad un'ulteriore contrazione.
Quinto: le banche soppianteranno le agenzie immobiliari. Già oggi hanno pacchetti che la migliore agenzia si sogna. Dopo una pesante patrimoniale questi pacchetti aumenteranno, fino a che le banche non avranno praticamente tutto il mercato immobiliare in mano e piuttosto che (s)vendere creeranno gestioni per dare in affitto questi immobili, dato che in futuro nessuno potrà comprare, ma solo affittare. Da monopolisti faranno loro il prezzo.
ALC
Caro anonimo delle 21e27 credo tu abbia ragione per le case di scarso valore. Credo invece che il prof.Barrai si riferisca agli immobili di pregio per i rinascimentali, anche stranieri.
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